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　　bob客户端下载（5）情景构建，设定几个不同的未来发展情景，每个情景下还可以设定不同的方案，并对其进行量化。

　　为对2010年房地产政策变化对市场的影响进行动态模拟预测，我们需要在上半年市场形势的基础上建立假设。房地产新政中二套房首付比例的提高，部分城市暂停第三套及以上及限定购房套数等措施将直接减少居民按揭购房，因而我们的和第二个假设可以从按揭出发来反映居民购房需求的变化。从目前房地产新政对市场的影响来看，一线城市的住宅成交面积同比下降了50%左右，而二线城市的住宅成交面积同比下降在30%以内，综合考虑房地产市场的情况，我们可以提出以下假设：

　　从市场供给来看，本次房地产调控通过加强市场，打击等措施来增加市场商品住宅的有效供应；另一方面2009下半年的商品房新开工面积比上半年大幅增加了39%，今年上半年完成房地产开发同比增长也高达38.1%，因此在多重因素的作用下，商品房的供给将会在今年下半年显著增加，据此我们可以提出第三和第四个假设条件：

　　在这里，“房地产新政正常执行”的定义指：各级地方的出台的细则基本与一致，物业税和“类物业税”不会开征。

　　“房地产新政严厉执行”的定义指：各级地方的出台的细则比更为严厉，物业税和“类物业税”将试点开征。

　　在上述假设条件成立的情况下，中国房地产业中长期发展动态模型的房地产新政动态模拟预测结果显示：

　　从商品房销售面积上看，房地产新政的动态模拟预测结果显示：在房地产新政正常执行的情况下，2010年全年商品房需求（销售面积）为7.46至7.09亿平米bob客户端下载，同比将下降20.3%到24%；而在房地产新政严厉执行的情况下，2010年全年商品房需求（销售面积）为6.02亿至5.52平方米，同比将下降35.7%到41%。由于政策环境的变化，房地产市场出现了较大的波动，导致该预测结果大大低于了今年年初在当时政策环境下所做的动态模型预测结果，预测结果的差异充分显示了房地产政策对市场的巨大影响。

　　从商品房销售价格上看，房地产新政的动态模拟预测结果显示：在房地产新政正常执行的情况下，2010年全年商品房价格为4601元至4577元每平方米，同比将下降2.0%至2.5%；而在房地产新政严厉执行的情况下，2010年全年商品房价格为4544至4511元每平方米，将同比下降3.2%至3.9%。同样由于受政策变化的巨大影响，商品房销售价格由年初预测的小幅上涨变为了小幅下降。

　　总体而言，房地产业中长期发展动态模型的动态模型显示，在房地产新政的影响下，与2009年相比较，商品房需求将出现大幅下滑bob客户端下载bob客户端下载，而商品房销售价格的跌幅有限。尽管2010年全年的房价同比仅有小幅下降，但如果考虑到2010年上半年房价同比2009年上半年已有两位数的上涨 ，这意味着2010年下半年的商品房价格将出现较大幅度的下跌，整体房价将回归到2009年第四季度左右的水平。从具体城市来看，根据历史经验，一线城市房地产市场波动的幅度均要高于平均水平，因此一线城市的商品房需求和房价调整幅度将会更大。

　　更为重要的是，本次动态模拟预测的结果与年初政策环境下所做的预测结果出现了很大差异，而房地产政策变化正是导致出现这一差异的主要原因，这更验证了中国房地产市场是一个“政策市”，可见未来房地产政策研究的重要性将愈加凸显。

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